”Можно ли после выкупа арендатором арендуемого им государственного недвижимого имущества уменьшить стоимость объекта аренды на сумму затрат, понесенных арендатором на улучшения арендованного имущества?“

Справочно.

Аналогичный порядок установлен решениями местных Советов депутатов в отношении имущества, находящегося в коммунальной собственности.

Частью первой пункта 8 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденного Указом № 169
(далее – Положение), предусмотрено, что если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, арендаторы, не менее трех лет арендующие находящиеся в собственности Республики Беларусь объекты аренды, надлежащим образом исполняющие свои обязательства, имеют преимущественное право приобретения (за исключением отчуждения в коммунальную собственность) таких объектов, в том числе доли в праве собственности на них, без проведения торгов по рыночной стоимости.

Если арендатор произвел за счет собственных средств в установленном порядке и с письменного согласия арендодателя неотделимые улучшения объекта аренды, при его продаже этому арендатору рыночная стоимость такого объекта уменьшается на отнесенную на увеличение стоимости имущества сумму затрат, понесенных арендатором на указанные улучшения, при условии невозмещения ему данных затрат (часть шестая пункта 8 Положения).

В соответствии с частью седьмой пункта 8 Положения сумма затрат, на которую уменьшается рыночная стоимость выкупаемого объекта аренды, определяется исходя из остаточной стоимости неотделимых улучшений, на которые производились эти затраты, рассчитанной на дату определения рыночной стоимости выкупаемого арендатором государственного имущества.

Согласно порядку подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, а также о приобретении имущества в собственность Республики Беларусь, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 ноября 2019 г. № 767, в случае отчуждения объектов аренды
в соответствии с пунктом 8 Положения документами, необходимыми
для подготовки проектов решений, является заключение об оценке
и заключение экспертизы достоверности независимой оценки (далее – заключение экспертизы).

Справочно.

Заключение об оценке составляется по результатам независимой оценки, а заключение экспертизы – по результатам проведения  экспертизы достоверности независимой оценки, объектами которой являются заключение и отчет о независимой оценке.

Согласно пункту 4 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 (далее – Положение об оценке), оценка стоимости объектов оценки, включая применение методов оценки и расчета стоимости, осуществляется
в соответствии с нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав, в том числе обязательными для соблюдения техническими кодексами установившейся практики, определенными Советом Министров Республики Беларусь.

В соответствии с пунктом 2 Положения об оценке заказчиком оценки может быть юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, заключившее гражданско-правовой договор с исполнителем оценки на оказание услуг по проведению независимой оценки. Таким образом, законодательством не ограничен круг лиц, которые могут выступать заказчиками оценки.

Особенности процедуры оценки неотделимых улучшений арендуемого имущества установлены разделом 13 технического кодекса установившейся практики ТКП 52.3.01-2020 (33520) ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества“, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь
 от 20 ноября 2020 г. № 27 (далее – ТКП 52.3.01-2020).

Так, в задании на оценку, составляемом исполнителем оценки совместно с заказчиком оценки при заключении договора на оказание услуг по проведению независимой оценки, объектом оценки согласно пункту 13.1.1 ТКП 52.3.01-2020 выступает объект аренды и неотделимые улучшения объекта аренды, произведенные арендатором за счет собственных средств.

Результатом независимой оценки в заключении и отчете
о независимой оценке является рыночная стоимость объекта аренды
и выкупаемых не арендованных составных частей и принадлежностей объекта аренды, остаточная стоимость неотделимых улучшений, рыночная стоимость объекта аренды и выкупаемых не арендованных составных частей и принадлежностей объекта аренды за вычетом остаточной стоимости неотделимых улучшений (пункт 13.1.12.4
ТКП 52.3.01-2020).

Таким образом, при выкупе арендуемого более трех
лет государственного недвижимого имущества определение рыночной стоимости объекта аренды и остаточной стоимости неотделимых улучшений, на которую уменьшается рыночная стоимость этого объекта, производится в рамках одной независимой оценки исполнителями оценки, соответствующими требованиям подпункта 1.5 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 ”Об оценочной деятельности в Республике Беларусь“ (далее –
Указ № 615), и, соответственно, обязательной экспертизе достоверности независимой оценки подлежат заключение и отчет о независимой оценке, составленные по результатам такой независимой оценки.

Справочно.

Согласно подпункту 1.5 пункта 1 Указа 615 независимая оценка государственного имущества для совершения с ним сделок и (или) иных юридически значимых действий проводится государственными организациями, организациями, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, осуществляющими оценочную деятельность, а также организациями, созданными Белорусской торгово-промышленной палатой.