Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь Государственный комитет по имуществу

Справка о результатах проведения правового мониторинга в отношении постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 августа 2009 г. № 1049 ”О проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды“


Вводная часть

1. Организатор и сроки проведения правового мониторинга.
Правовой мониторинг был организован Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь (далее – Госкомимущество) и осуществлялся в период с 19 октября 2020 г. (начало) по 10 ноября 2020 г. (окончание).

2. Правовые основания правового мониторинга.

Правовой мониторинг осуществлялся в соответствии со статьей 75 Закона Республики Беларусь от 17 июля 2018 г. № 130-З ”О нормативных правовых актах“ и Инструкцией о порядке проведения правового мониторинга, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 января 2019 г. № 65  (далее – Инструкция).

3. Основные сведения об объекте правового мониторинга.
Объектом правового мониторинга являлось постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 августа 2009 г. № 1049 ”О проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды“                       (далее – постановление № 1049) с учетом внесенных в него изменений (постановления Совета Министров Республики Беларусь от 21 июня 2012 г. № 570, от 3октября 2012 г. № 905, от 8 января 2013 г. № 16, от 11 января 2013 г. № 26, от 12 июля 2013 г. № 607, от 25 мая 2018 г. № 398 и от 2 апреля 2020 г. № 193).

4. Нормативные правовые акты и международно-правовые акты, связанные с объектом правового мониторинга. 
Указ Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 ”О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)“, Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 ”О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом“.  
В ходе правового мониторинга с учетом полученных ответов государственных органов и иных организаций необходимости в изучении международно-правовых актов, связанных с объектом правового мониторинга, не выявлено. 

5. Мероприятия по проведению правового мониторинга.

Госкомимуществом как организатором правового мониторинга были запланированы и проведены следующие мероприятия:
  • непосредственный анализ постановления № 1049 по общим показателям, определенным в пункте 11 Инструкции. Иные показатели анализа указанного нормативного правового акта (специальные показатели) Госкомимуществом не устанавливались;
  • направление запросов в 46 (сорок шесть) заинтересованных государственных органов, иных организаций о представлении в пределах их компетенции информации о практике применения постановления № 1049;
  • размещение информации (сообщения) о проведении правового мониторинга на официальном сайте Госкомимущества в глобальной компьютерной сети Интернет в целях изучения предложений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
  • анализ полученной информации и предложений.
Основная часть

1. Анализ данных, полученных в рамках основного этапа правового мониторинга.

В рамках проведения правового мониторинга из 46 (сорока шести) запросов, направленных в заинтересованные государственные органы, иные организации, были получены ответы на 41 (сорок один) запрос. При этом в большинстве из полученных ответов (34 (тридцать четыре) сообщалось об отсутствии запрашиваемой информации, касающейся практики применения постановления № 1049.

Во многих ответах сообщалось, что обращений граждан и юридических лиц, связанных с применением постановления № 1049, не поступало.

Вместе с тем, 7 (семь) государственных органов и организаций направили конкретизированную информацию (предложения), касающуюся практики применения постановления № 1049.

В ходе проведения правового мониторинга предложений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц в отношении постановления № 1049 не поступило.

2. Сопоставление практики применения нормативного правового акта с целями его принятия.
Практика применения постановления № 1049 в целом соответствует основным целям его принятия.

3. Выявленные недостатки правового регулирования общественных отношений и их причины, анализ этих недостатков и причин.

3.1. В ходе практической реализации части второй пункта 5 Положения о порядке проведения аукционов по продаже права заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в государственной собственности, утвержденного постановлением № 1049 (далее – Положение), которой предусмотрено применение понижающего коэффициента, в случаях, когда предметом аукциона является право заключения договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее – недвижимое имущество) площадью от 1000 кв. метров до 2000 кв. метров, а также для объектов недвижимого имущества площадью более 2000 кв. метров, выявилась необходимость расширения градации площадей.

Так, имеются случаи продажи на аукционе на право заключения договора аренды (далее – аукцион) на плоскостные сооружения (площадки с покрытием), которые имеют площадь от 100 до 1000 кв.м. Размер начальной цены продажи для потенциальных участников является предположительно высоким, в связи с чем аукционы признаются несостоявшимися (не подано ни одного заявления на участие), а сам предмет аукциона в дальнейшем предполагается к сдаче в аренду без проведения аукциона. 

3.2. В соответствии с пунктом 13 Положения задаток должен составлять не более 10 процентов от начальной цены. Полагаем, что существующий размер задатка в настоящее время, с учетом сложившейся практики, не отвечает следующим критериям: 

  • привлекательности объекта, сдаваемого в аренду, для потенциальных арендаторов (например, объект интересен, так как расположен в центральной части города, имеет парковочные места, отремонтирован и т.д.); 
  • соразмерности площади объекта, право на заключение договора аренды которого выставляется на продажу, (например, в г. Барановичи большинство объектов не имеют большой площади, и, соответственно, начальная цена продажи права заключения договора аренды составляет небольшую сумму, размер задатка, исчисленный в процентах от начальной цены, также составляет небольшую сумму, потеря которой в случае отказа участника аукциона от исполнения аукционных обязательств не влечет за собой значительных имущественных последствий);
  • достаточности, чтобы удержать участника аукциона от уклонения от исполнения аукционных обязательств и повысить качество участников.
Кроме этого, при продаже государственного недвижимого имущества Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов, находящихся в государственной собственности, без продажи права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания отчуждаемого имущества, Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и земельного участка в частную собственность или права заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462, устанавливается задаток для участия в торгах в размере до 20% от начальной цены продажи.

3.3. Согласно Положению определение начальной цены осуществляется в отношении объектов, площадь которых измеряется в квадратных метрах. В отношении иных объектов, по которым определение площади затруднено либо показатели измерения которых установлены не в квадратных метрах (например, в метрах погонных), установление начальной цены является проблематичным.

3.4. Имеется неясность по вопросу определения размера базовой арендной величины: на дату установления арендодателем начальной цены либо на дату проведения аукциона.  

3.5. В Положении отсутствуют нормы, предусматривавшие порядок информирования организатора аукциона о том, что победитель аукциона (лицо, приравненное к победителю аукциона) не выполнил свои обязательства, в случае если организатором аукциона выступает специализированная организация, а не арендодатель. 

3.6. Соглашение о правах и обязанностях сторон между организатором аукциона и участником аукциона заключается в произвольной форме. Для данного вида аукциона форма соглашения не разработана и не утверждена.

3.7. Неправильно определяются сроки для опубликования извещений о проведении повторных аукционов, их сокращение. 
Неправильное определение сроков обусловлено тем, что в редакции постановления 1049, действующей до 2 апреля 2020 г. срок исчислялся в календарных днях, в действующей редакции – в рабочих (пункт 11 Положения). 

3.8. Процедура оплаты задатка для участия в аукционах затруднена для физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей (уплачивается путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет организатора аукциона. При этом не предусмотрена возможность оплаты с помощью банковских платежных карт, средств осуществления электронных платежей и т.п., а также посредством квитанции о приеме платы);

3.9. Допущенные победителями аукциона нарушения сроков оплаты затрат на организацию и проведение аукциона и цены продажи права заключения договоров аренды влекут аннулирование результатов аукциона и в некоторых случаях не позволяют реализовать достигнутые по итогам аукциона высокие показатели цены продажи. 

4. Негативные последствия, которые возникли в процессе применения нормативного правового акта.

Генеральной прокуратурой проверено соблюдение порядка организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды государственного имущества.

Установлены системные нарушения, препятствующие развитию конкуренции и влекущие существенный материальный ущерб экономическим интересам государства. Выявлена практика затягивания сроков и умышленного срыва аукционов, необоснованного отказа от заключения договора аренды.  

Заключительная часть

1. Основные выводы об оценке качества законодательства, практики правоприменения, эффективности правового регулирования общественных отношений.
По результатам анализа представленной заинтересованными информации можно сделать вывод о наличии определенных вопросов и пробелов в правовом регулировании процедуры проведения аукционов на право заключения договоров аренды недвижимого имущества.

2. Предложения о совершенствовании законодательства и практики правоприменения, принятии иных мер, направленных на обеспечение реализации нормативного правового акта, разработке проектов нормативных правовых актов.

Поступившие предложения по внесению изменений в постановление № 1049:
  • рассмотреть возможность применения понижающего коэффициента при расчете начальной цены, указанного в части второй пункта 5 Положения, также в случаях, когда предметом аукциона является право заключения договора аренды недвижимого имущества площадью от 100 до 1000 кв.м. При предложенной градации площадей недвижимого имущества увеличивается заинтересованность потенциальных участников принять участие в аукционе, а также вероятность дополнительного поступления доходов в бюджет;
  • дополнить пункт 5 Положения нормами, предусматривающими порядок определения размера начальной цены продажи права заключения договора аренды комплекса капитальных строений, являющихся единым лотом (расчет за весь предмет аукциона в соответствии с частью первой пункта 5 Положения, а затем применять соответствующий понижающий коэффициент 0,3 или 0,2), а также недвижимого имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок либо в отношении которого затруднено определение арендуемой площади; 
  • рассмотреть возможность снижения начальной цены продажи до 80 % в случаях, когда аукцион признан несостоявшимся;
  • предусмотреть ответственность победителя аукциона, не уплатившего сумму, по которой продан предмет аукциона;
  • пересмотреть перечень печатных средств массовой информации, в которых должна публиковаться информация о проведении аукционов;
  • изменить размер задатка (предлагается разные варианты его установления до 20% от начальной цены, не менее 10 % от начальной цены, в размере арендной платы за один месяц в отношении соответствующего объекта недвижимости);
  • пересмотреть сроки, в течение которых публикуется извещение о проведении аукционов;
  • расширить перечень возможных способов оплаты задатка для участия в аукционах при регистрации физических лиц (оплата с помощью банковских платежных карт, средств осуществления электронных платежей и т.п., а также посредством квитанции о приеме платы) с соответствующим подтверждением факта оплаты;
  • установить возможность оплаты цены продажи предмета аукциона в рассрочку;
  • возложить обязанность возмещения фактических затрат на организацию и проведение аукциона на победителя торгов, результаты в отношении которого были аннулированы по причинам невыполнения им условий аукциона;
  • наделить организатора аукциона правом не допускать к участию в повторных торгах лиц, не обеспечивших выполнение условий по результатам ранее проведенных аукционов. 
С учетом проведенного правового мониторинга предлагается подготовить и внести на рассмотрение в Совет Министров Республики Беларусь проект нормативного правового акта, предусматривающего комплексную корректировку постановления № 1049.




Последние новости